Die Kaution für sozialen Wohnraum entspricht einem Betrag, der beim Vermieter bei der Unterzeichnung des Mietvertrags gezahlt wird. Der maximale Betrag ist durch das Gesetz vom 6. Juli 1989 festgelegt: ein Monat Miete ohne Nebenkosten, nicht mehr. Die Berechnung dieses Betrags beschränkt sich nicht darauf, eine Zeile im Vertrag zu lesen. Es muss auch überprüft werden, dass dieser Betrag mit den verfügbaren Hilfen und dem Anstrengungsgrad des Haushalts kompatibel bleibt.
Anstrengungsgrad und Schwellenwerte des FSL: eine Berechnung vor der Unterzeichnung
Der Fonds für Wohnungsnotfälle (FSL) kann die Kaution ganz oder teilweise übernehmen. Je nach Département wird diese Hilfe in Form eines zinslosen Darlehens oder eines nicht rückzahlbaren Zuschusses gewährt. Das eine erfordert eine gestaffelte Rückzahlung, das andere entlastet direkt die Last des Haushalts.
Ebenfalls empfehlenswert : Entdecken Sie die unverzichtbaren Trends des personalisierten Ricard-Bobs für 2026
Die Blockade tritt oft vor der Auszahlung auf. In mehreren Départements lehnt der FSL den Antrag ab, wenn die Miete einschließlich Nebenkosten einen bestimmten Prozentsatz des Einkommens überschreitet, in der Regel zwischen 30 % und 40 % je nach lokalen Vorschriften.
Die Beherrschung der Berechnung der Kaution für sozialen Wohnraum setzt voraus, dass dieses Verhältnis vor jeglichen Maßnahmen überprüft wird. Eine zu hohe Miete im Verhältnis zu den Ressourcen schließt den Zugang zum FSL aus, selbst wenn die Kaution die gesetzliche Obergrenze einhält.
Lesetipp : So bestimmen Sie das ideale Gewicht für 1,70 m: Tipps und Gesundheitsempfehlungen
Konkretes Beispiel: Ein Haushalt unterzeichnet einen Mietvertrag, dessen Miete einschließlich Nebenkosten 38 % seines Einkommens beträgt, in einem Département, in dem die FSL-Schwelle auf 35 % festgelegt ist. Die Kaution entspricht dem Gesetz, aber die Hilfe zur Finanzierung wird unzugänglich. Die Berechnung des Anstrengungsgrads muss daher der Unterzeichnung vorausgehen.
Vorschuss LOCA-PASS: Obergrenze und Eigenanteil seit 2025
Der Vorschuss LOCA-PASS, verwaltet von Action Logement, finanziert die Kaution in Form eines zinslosen Darlehens ohne Bearbeitungsgebühren. Seit dem 1. Januar 2025 ist der maximale Betrag dieses Vorschusses auf 1.200 Euro begrenzt.
Für die Mehrheit der leerstehenden sozialen Wohnungen deckt diese Obergrenze die gesamte Kaution. Die monatlichen Mieten ohne Nebenkosten in HLM überschreiten selten 1.200 Euro.
Ein Eigenanteil tritt in zwei Situationen auf:
- Die Wohnung gehört zum mittleren Segment oder zum PLS (sozialer Mietkredit) in angespannten Gebieten, mit einer monatlichen Miete ohne Nebenkosten, die nahe bei oder über 1.200 Euro liegt
- Der Haushalt erfüllt nicht die Förderkriterien von Action Logement (hauptsächlich für Arbeitnehmer im privaten Sektor) und muss eine andere Finanzierung finden
Die Bestimmung des tatsächlich mobilisierbaren Betrags beginnt mit der Identifizierung dessen, was LOCA-PASS abdeckt, gefolgt vom verbleibenden Betrag, der aus eigenen Mitteln oder über den FSL finanziert werden muss.
Kaution für möblierten sozialen Wohnraum: die anwendbare Obergrenze
Das Gesetz unterscheidet zwei Regime je nach Art des Mietvertrags für den privaten Wohnungsmarkt. Im sozialen Wohnungsbau ist die Regel einheitlich. Die Obergrenze von einem Monat Miete ohne Nebenkosten gilt auch für möblierte Vermietungen im sozialen Wohnungsbau.
Möblierte Mietverträge im sozialen Wohnungsbau sind selten. Sie betreffen hauptsächlich bestimmte soziale Wohnheime, Wohnheime oder Programme, die sich an junge Berufstätige und Studenten richten. Der Mieter muss überprüfen, dass der geforderte Betrag diese Grenze nicht überschreitet.
Die Art des Mietvertrags vor jeder Berechnung überprüfen
Der Betrag der Kaution muss im Mietvertrag angegeben werden. Zu überprüfen, ob der Mietvertrag die Bezeichnung “möbliert” oder “leer” trägt, stellt sicher, dass der geforderte Betrag die anwendbare gesetzliche Obergrenze im sozialen Wohnungsbau einhält.
Die Kaution kann weder während der Mietdauer noch bei deren Verlängerung angepasst werden. Der bei der Unterzeichnung angegebene Betrag bleibt während der gesamten Mietdauer gleich, unabhängig von der Entwicklung der Miete.
Visale-Garantie und Kaution: zwei separate Systeme
Die Visale-Garantie, getragen von Action Logement, ist eine kostenlose Bürgschaft, die unbezahlte Mieten und Nebenkosten abdeckt. Sie ersetzt nicht die Kaution: Der soziale Vermieter kann beide gleichzeitig verlangen.
Visale enthält eine Exklusivitätsregel. Der Vermieter, der diese Bürgschaft akzeptiert, kann nicht gleichzeitig eine Bürgschaft eines Dritten (Elternteil, Verwandter) verlangen, es sei denn, dies ist in den geltenden Vorschriften vorgesehen. Der Mieter muss die genauen Bedingungen bei Action Logement vor der Unterzeichnung überprüfen.
Diese Exklusivität vereinfacht die finanzielle Situation beim Einzug in die Wohnung. Das Risiko von Mietausfällen ist abgedeckt, ohne einen physischen Bürgen mobilisieren zu müssen. Die einzige anfängliche Auszahlung bleibt die Kaution, die durch LOCA-PASS oder den FSL finanziert werden kann.
Praktische Verbindung der Systeme
Ein berechtigter Mieter kann kombinieren:
- Visale als Bürgschaft beim Vermieter zur Abdeckung von Mietausfällen
- Den Vorschuss LOCA-PASS zur Finanzierung der Kaution, ohne auf seine Ersparnisse zurückgreifen zu müssen
- Den FSL als Ergänzung, wenn die Liquidität nicht ausreicht, um einen möglichen Eigenanteil zu decken, vorausgesetzt, die Schwellenwerte des Anstrengungsgrads im Département werden eingehalten
Diese Kombination kann die Kosten für den Einzug in die Wohnung auf ein sehr niedriges Niveau senken, vorausgesetzt, dass jeder Antrag vor der Unterzeichnung des Mietvertrags oder innerhalb der von jeder Organisation festgelegten Fristen eingereicht wird.
Die Berechnung einer angemessenen Kaution für sozialen Wohnraum geht über die einfache gesetzliche Obergrenze hinaus. Die Art des Mietvertrags, der Anstrengungsgrad, die LOCA-PASS-Obergrenze und die Exklusivitätsregeln von Visale bilden ein Set von Bedingungen, die vor der Unterzeichnung überprüft werden müssen. Eine gesetzeskonforme Kaution, die jedoch mit den FSL-Schwellenwerten unvereinbar ist, beraubt den Haushalt eines manchmal entscheidenden Finanzierungshebel.